Foglaló

A szerződéskötési szándék megerősítésére szolgáló pénzösszeg, mely mindkét fél számára biztosíték és így többletkötelezettségekkel jár annak a félnek, aki miatt meghiúsul a szerződés teljesítése: amennyiben olyan okból hiúsul meg a teljesítés, amiért a vevő felelős, ő az átadott foglalót elveszíti, amennyiben pedig olyan okból hiúsul meg a teljesítés, amiért az eladó felelős, ebben az esetben ő a foglaló összegének kétszeresét köteles a vevőnek visszafizetni.

Hogy mi minősül „vevői felelősségnek” illetve „eladói felelősségnek”, az esetek többségében magától értetődő, ugyanakkor a későbbi vitákat elkerülendő, célszerű a szerződésben rendelkezni a leggyakrabban előforduló esetekről (pl. ha a vevő nem kap hitelt, az tipikusan a vevő felelősségébe tartozik, ugyanakkor előfordulhat, hogy azért nem kap, mert a vásárolni kívánt ingatlan nem rendelkezik használatba vételi engedéllyel, ez pedig már egyértelműen az eladó felelősségi körébe tartozó kérdés).

Ha a vételár egy részét foglalónak kívánjuk minősíteni, ezt egyértelműen jelölni kell a szerződésben (pl. „a vevő 1.000.000,- Ft-ot foglaló jogcímén fizet meg az eladónak). A foglaló természetesen beszámít a teljes vételárba.

Ha kikötöttünk foglalót, az nem akadálya annak, hogy az annak összegét meghaladó kárunkat vagy kötbérigényünket is érvényesítsük, feltéve, hogy ezeket tudjuk bizonyítani.

Sokan gondolják, hogy a vételár 10%-át foglaló címén KELL kifizetni, miközben ilyen előírást nem tartalmaz a jogszabály, azonban a túlzott mértékű foglalót a bíróság mérsékelheti, éppen a fenti írt többletkötelezettségek miatt.

Vételárrészlet/vételárelőleg:

A vételár részletekben történő megfizetése esetén az egyes részletek megnevezése a vételárrészlet vagy más néven vételárelőleg. A foglalóval ellentétben, függetlenül attól, hogy a teljesítés ki miatt hiúsul meg, a már megfizetett vételárrészeltet/vételárelőleget vissza kell fizetni a vevő részére.

Terhelt ingatlan:

A jogszabályokban ilyen fogalmat nem találunk, azonban az ingatlanügyletek szereplői (bankok, ingatlanközvetítők és az ügyvédek is) gyakran használják ezt a kifejezést. Legegyszerűbben úgy tudjuk megválaszolni a kérdést, hogy az adott ingatlan terhelt-e, ha megnézzük, hogy a tulajdoni lap III. része „üres” vagy tartalmaz bejegyzést. Ha tartalmaz bejegyzést, akkor az az esetek többségében azt jelenti, hogy az ingatlan terhelt (kivétel ez alól, ha pl. korábbi telekmegosztásra, vagy egy korábban elutasított kérelemre utal a bejegyzés).

Az ingatlan terhei különösen:

• jelzálogjog

• végrehajtási jog

• elidegenítési és terhelési tilalom

• özvegyi jog

• haszonélvezeti jog

• szolgalmi jog

• használati jog

• perindítás ténye

• tulajdonjog fenntartással történt eladás

• zárlat, zár alá vétel

A sor hosszan folytatható lenne, de ezek a leggyakrabban előforduló bejegyzések. Vannak terhek, melyek megakadályozzák magát az ingatlan átruházását (a fenti felsorolásban elidegenítési és terhelési tilalom, tulajdonjog fenntartással történt eladás, zárlat, zár alá vétel), vagyis ha nem kerül le az adott teher a tulajdoni lapról, a földhivatal el fogja utasítani a vevő tulajdonjogának bejegyzését.

A fenti lista többi eleme nem akadálya az átruházásnak, ugyanakkor természetes, hogy senki nem szeretne jelzálogjoggal, vagy haszonélvezeti joggal terhelt ingatlant vásárolni. Tehát ha ingatlant vásárolunk, fontos, hogy a szerződés részletesen rendelkezzen a tehermentesítés menetéről és módjáról.